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1-9月我市房地产市场运行形势分析
【发布日期:2018-10-18】 【来源:本站】 【阅读:次】【作者:陈志强】

  今年前三季度,我市房地产市场呈“一稳二降三升”态势,“一稳”即各月份商品住房价格总体保持稳定;“二降”是低价房源不断趋少和部分高价房源尚未销售等原因,商品房销售网签面积下降,另外市本级土地供应量价齐降;“三升”是在上年度土地供应充足(1633.35亩)、今年市政府86号文件严控土地供而未建和各类捂盘惜售下,商品房新开工面积、房地产完成投资、商品房批准预售面积三个指标同比上升。具体运行形势分析如下:

 

 一、房地产开发投资方面


  1、商品房新开工面积持续上升。
  在上年度土地供应充足和今年市政府严控土地供而未建推进下,今年前三季度全市商品房新开工面积同比持续上升。1-9月份全市各类商品房施工面积为2133.22万平方米,较去年同期比增2.31%,增幅较上半年(-2.85%)回升5.16个百分点;其中新开工面积325.13万平方米,同比上升82.73%,增幅较上半年(30.47%)上升52.26个百分点。新开工商品房面积从季度看,第一季度新开工104.98万平方米,第二季度65.69万平方米、第三季度154.46万平方米,第三季度新开工面积明显增加。
  从各县区新开工房地产项目看,荔城、北岸去年新开工项目少基数低,今年与之同比大幅上升;其他县区也都有不同幅度的上升。各县区具体为荔城区81.25平方米,比增377.66%;城厢区46.45万平方米,比增9.09%;涵江区94.26万平方米,比增37.39%;秀屿区30.43万平方米,去年同期为0;北岸22.30万平方米,比增245.74%;仙游县50.44万平方米,比增12.75%。
  2、房地产完成投资持续回升。
  随着商品房新开工面积的持续上升,房地产投资扭转了一季度(-31.48%)下降态势,保持持续回升趋势。1-9月,全市房地产完成开发投资209.99亿元,较去年同期(202.61亿元)比增3.64%,增幅较上半年(0.42%)继续回升3.22个百分点。其中第一季度投资42.51亿元,第二季度75.42亿元,第三季度92.06亿元,可见第三季度完成投资因同期新开工项目的明显增加而明显上升。
  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),除了荔城和北岸首次新开工项目减少土地购置费下降影响房地产投资比降外,其他县区都有不同幅度的上升。其中荔城区47.79亿元,比降18.56%;城厢区62.64亿元,比增13.68%;涵江区62.26亿元,比增23.93%;秀屿区6.91亿元,比增216.97%;北岸3.47亿元,比降65.88%;仙游县26.92亿元,比增24.92%。

 

 二、商品房供求关系方面

 


  1、批准预售面积增幅上升。
  随着新开工面积增加和市政府文件严控各类捂盘惜售行为,商品房批准预售面积随之上升。1-9月份全市商品房批准预售面积273.02万m2,较去年同期比增16.56%,增幅较上半年(0.76%)上升15.80个百分点;其中批准商品住房面积223.04万m2,比增13.69%,增幅与上半年(6.42%)上升7.27个百分点。按季度分,第一季度批准预售90.64万平方米(其中商品住房64.69万平方米);第二季度商品房预售面积76.34万平方米(其中商品住房66.69万平方米);第三季度商品房预售面积106.04万平方米(其中商品住房91.66万平方米),可见第三季度在精准调控防控捂盘惜售措施下,申办预售许可面积明显增加。
  从各县区批准预售面积看,除了秀屿、仙游今年新开工项目中多数未办预售许可影响批准预售面积比降外,其他区域都有明显的上升。具体为荔城94.03万平方米,比增91.31%;城厢62.33万平方米,比增45.22%;涵江39.53万平方米,比增67.64%;北岸15.68万平方米,比增625.93%;秀屿12.49万平方米,比降55.77%;仙游48.96万平方米,比降44.46%。
  2、商品房销售网签面积比降
  由于去年各县区去库存销售基数较高,今年低价房源明显减少和一些高价房源尚未网签销售等因素,全市商品房销售网签数据同比下降。据商品房买卖合同网签系统统计,前三季度全市商品房销售面积为214.54万平方米,其中商品住宅175.76万平方米。
  商品房网签面积按季度分:一季度74.8万平方米,二季度74.13万平方米,三季度65.61万平方米;按月份分,1-9月份分别为:15.87万平方米、25.86万平方米、33.47万平方米、23.83万平方米、20.8万平方米、30.26万平方米、20.28万平方米、29.33万平方米、17.69万平方米。
  从各县区销售情况看,受上年度基数较高等因素影响,同比呈现下降。具体为荔城区49.67万平方米,比降27.50%;城厢区40.04万平方米,比降20.95%;涵江区46.94万平方米,比降29.61%;秀屿区15.45万平方米,比降58.53%;北岸10.52万平方米,比降25.23%;仙游县51.92万平方米,比降40.29%。
  3、各月份住房均价基本平稳。
  由于低价房源减少销售大幅下降,高价房源成为今年的主要销售对象,导致今年商品住房销售均价与去年同期相比上升;同时在房地产市场政策调控下,今年各月份住房销售均价总体保持平稳。从商品房买卖合同网签价格统计,1-9月全市商品房销售均价为9831元/平方米,比增17.75%;其中商品住房均价为9869元/平方米,比增21.92%。商品住房销售均价按月份分,1-9月分别为9558元/平方米、10430元/平方米、9417元/平方米、10159元/平方米、9584元/平方米、9595元/平方米、10201元/平方米、10576元/平方米、10277元/平方米,总体保持平稳态势。
  商品住房均价按区域分,除仙游县基本持平外,市本级各区域都呈不同幅度的上升。其中荔城区12775元/平方米、比增19.24%;城厢区14328元/平方米、比增18.58%;涵江区9480元/平方米、比增20.44%;秀屿区6615元/平方米、比增22.73%;北岸5579元/平方米、比增9.95%;仙游县6065元/平方米、比降0.99%。
  4、房地产库存面积有所增加。
  由于商品房批准预售面积多于销售面积,房地产库存随之增加。今年前三季度,我市商品房供销比为1:0.88,其中商品住房供销比亦为1:0.88。1-9月全市新增商品房库存面积32.45万平方米,其中商品住房增加26.48万平方米、商业减少0.16万平方米、办公增加3.90万平方米;商品房库存去化周期增加1.17个月,其中商品住房增加1.09个月、商业减少0.08个月、办公增加2.89个月。
  截止9月末,全市商品房库存面积384.49万平方米,去化周期14个月。其中住宅229.77万平方米、去化周期9个月;商业104.00万平方米、去化周期51个月;办公49.03万平方米、去化周期36个月。除了商品住房库存处于合理区间外,商业和办公库存量仍然较高。
  5、二手房成交面积同比上升。
  市本级受一手商品房价位较高、仙游县受一手商品房房源大幅减少影响,市、县二手房市场交易都较为活跃,增幅也明显上升。1-9月份全市二手房成交面积92.15万平方米,比增35.87%;其中二手住房交易面积69.94万平方米,比增15.99%。二手房成交面积按季度分,第一季度21.36万平方米,第二季度22.16万平方米,第三季度48.63万平方米。
  按区域分,市本级二手房成交75.09万平方米,比增33.80%(其中二手住房53.96万平方米,比增9.88%);仙游县成交17.06万平方米,比增45.81%(其中二手住房15.98万平方米,比增42.81%)。
  

 

三、土地及金融信贷方面

 


  1、市本级土地供应量价齐降。
  因土地征迁滞后等原因,今年市本级经营性房地产用地多数难以按预定供地计划进行序时出让,供应数量同比明显下降,影响全市土地出让比降。1-9月全市通过拍卖新供应经营性房地产用地24宗56.80公顷(合852.00亩),较去年同期(1106.10亩)比降22.97%;总价款424535万元,同比减少58.05%。
  从季度看,第一季度供应经营性房地产用地7宗18.73公顷,第二季度供应9宗14.74公顷,第三季度供应8宗23.33公顷,第三季度供地较前二季度略多些。
  按区域分,莆田供地11宗34.60公顷(合519亩)、比降41.80%,总价款305160万元,平均每亩588万元,比降43.68%,地价明显下降原因是去年所供地块以中心城区为主地价高,今年地块多为城区周边,拍卖楼面地价又受限制;仙游供地13宗22.2公顷(合333亩)、比增55.35%,总价款119375万元,平均每亩358万元,比降5.29%。
  2、房地产各项贷款增速平稳。
  截至8月末,全市房地产各项贷款余额643.85亿元,同比增长15.84%,增速比5月末小幅上升0.22个百分点;今年新增52.21亿元,同比多增0.19亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为34.13%,同比提高2.67个百分点。
  房地产开发贷款同比下降。截至8月末,全市房地产开发贷款余额77.77亿元,同比下降5.95%,今年减少4.07亿元,同比少减11.09亿元。其中:地产开发贷款(即:政府土地储备机构贷款)同比下降38.42%,住房开发贷款余额同比小幅增长0.61%。
  个人住房贷款稳中放缓。截至8月末,全市个人住房贷款余额529.12亿元,同比增长21.25%,增速比5月末下降2.9个百分点;今年新增56.74亿元,同比少增7.44亿元。其中,新建房贷款余额476.87亿元,同比增长18.9%;再交易房贷款余额52.25亿元,同比增长47.99%。受楼市调控政策影响,商业银行提高房贷利率,限制房贷最高额度,严查首付款来源,从严认定二手房价值,收紧一手房放款等影响增速。
  

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