20日下午，延寿山庄酒店凌云厅内一片热闹景象，莆田万达广场"聚焦财富中心 执掌财富之道"2011商业地产投资峰会在这里举行。本届论坛汇聚了3位重磅级人物——秦虹(住房和城乡建设部政策研究中心副主任)，水皮(著名财经评论家，华夏时报总编辑)，王永平(中国商业地产联盟秘书长)，共同探讨国内经济形势与投资理财新方向、消费发展与城市综合体的发展、经济政策分析与对策、房地产市场投资方向等热点问题。活动当天，现场火爆异常，莆田各大商会代表、媒体代表、金融机构代表以及莆田万达广场的商铺意向客户一边聆听讲台上的唇枪舌战，一边参与热烈的讨论，与专家一起，深入探讨新政下资本市场的机遇和挑战，寻找商业地产投资的发展方向。

论道中国房市：中国楼市过去10年黄金，未来10年稳健
秦虹：未来10年商业地产大有可为

    本届论坛的主题是商业地产投资，但是不管是住宅项目还是商业项目都不能背离楼市的大背景。来自住建部政策研究中心的秦虹为我们总结和分析了中国楼市过去的10年与未来的10年。秦虹认为，中国房市从明年起，未来10年与过去10年的发展将大不相同。她说，过去10年是中国楼市发展的黄金期。过去10年，中国GDP增速有6年在10%以上，3年在9%以上，1年在8%以上。但是未来的10年，随着中国调整经济发展速度，住房改革的制度红利不再有等综合因素，中国房市将迈入稳健的发展阶段。目前一些城市楼市出现了量降、价跌的情况，并不代表中国的房市就此调头。目前的情况并不是市场发展的结果，而是受政策干预的结果。现阶段的楼市是一个结构性调整的市场。
    过去10年中国房市迅速发展，现在国家调控就是希望放慢节奏，提高质量。所以未来的房市，高品质、高服务的地产项目将是最具竞争力的。过去，中国楼市的产品同质化严重，但是市场好，不愁卖。未来楼市更需要的是多样化、差异性的产品。所以旅游地产、养老地产、商业地产将大有可为。

商业地产的春天、泡沫与调控
王永平："春天里"的商业地产的"泡沫"是结构性矛盾

    涉猎商业地产领域多年的中国商业地产联盟秘书长王永平一上台首先为大家分析了目前商业地产存在的三大理论：春天论、泡沫论和调控论。有人认为，目前中国住宅市场深受调控之困，商业地产因为调控真空而赢得了更多的关注；但是随着众多商业项目一哄而上，不少人又认为商业地产存在相当程度的泡沫；而一部分人认为住宅已经深度调控，商业地产应该也"清闲"不了几时。对此，王永平认为，由于住宅处于宏观调控之中，商业地产的确转移了一些住宅投资者。而商业地产其实存在的是结构性矛盾，适应当地人消费习惯，符合投资者需求的商铺太少。作为投资品的商业地产，并非民生问题，所以王永平认为，商业地产调控目前并没有明确的信号，也不存在被调控的理由。
    那么针对目前商业地产存在的问题，政府对商业地产应该做些什么？王永平认为，政府对商业地产的作为不应该是"限房、限贷、限购"，而是应该在城市规划、金融上提供支持。他认为，国家应在交通、配套等方面对商业项目给予支持，让商业项目更符合当地的经济发展、商业发展和人们的消费结构。金融上，因为投资商业地产需要大量的资金，如何让过剩的住宅投资进入商业地产投资，也是政府应考虑的问题。

投资城市综合体商业
专家建议：看品牌、核心商铺、入驻成本

    近年来，全国各地掀起一股城市综合体热潮，投资城市综合体项目自然也跟着火起来。莆田今年以来也陆续开工多个城市综合体项目。城市综合体有何优势？王永平为在场的来宾分析道："城市综合体业态丰富，可以很好地规避政府规划中存在的不合理的问题。整座城市综合体产品定位可以达到一致，比如有五星级的酒店，就会有甲级的写字楼、高级的商场。再一个城市综合体还能实现公共设施的共享。如停车场白天可供上班族停车，晚上则可为业主服务。
    众所周知，投资商业地产远不如投资住宅那般简单。那么应该如何考察一个项目是否值得投资？王永平给出了他的建议。一是品牌，看开发企业的经验。有成功经验的企业肯定更令人放心。此外建一个商业项目容易，但是商业项目的成功，运营很关键，要做旺一个商业项目，所耗费的时间成本、资金成本更考验开发者的实力。所以选择有实力的开发企业无疑很重要。二是看核心商铺（主力店）。比如沃尔玛、肯德基这些大品牌的选址有严苛的条件，所以他们选择的地方必然是最有人气和"钱"景的。三是考虑入驻成本。如果一个铺成本很高，那么租金就会高，透支了未来的盈利，不管是出售还是自营都会面临相当大的压力。
    被誉为"股市鲁迅"的水皮先生虽然对投资股市颇为钟情，不过他也认为，目前市场情况下，投资商业地产比投资住宅更有"钱"景。水皮用股市的"市盈率"来说明这一观点。他说，在北京投资住宅靠房租回收成本需要40年，而商业地产则要快很多。不过目前商业地产项目很多，但是很多不符合商家的需求，因此招不到商。因此投资者投资商业地产时不应只是简单地考虑地段，项目的开发、运营等都应考量。