调控与市场

　　主持人：这一轮的楼市调控从去年4月份开始到今天，似乎已经证明了自己的威力。一些业内人士也表示"这个冬天会很冷"。而近期，受万科、万达强势营销攻势的影响，莆田楼市其它房企几乎集体选择观望。请各位谈谈您对目前莆田楼市的判断？

陈德军：多数开发商选择观望

       事实上，我认为这个"冬眠"从10月份就开始了。因为10月份开始，万科、万达开始有所动作，很多本土房企就在观察他们的举动，因为二者都是非常有实力的开发商。他们的行动对楼市的影响，对很多本土房企来说是攸关生死的。所以大多数开发商选择了观望。

陈金胜：调控短期内不会结束

　　我认为在温总理任内，调控的主基调是不会变的。虽然调控开始显示出效果，但是在在没有达到明显的调控目的之前，政策在短时间内并没有松动的迹象。另一方面，受政策及地方市场影响，虽然一些房企目前不敢推盘或放缓推盘，但并不代表市场没有需求。

薛杨：本土房企应尽快适应与一线房企共存

　　莆田的很多房企在原先大同小异的情况下，突然受到了外来大品牌房企的威胁，自然是会有些不适的症状出现。现在的不适只是开始，不过万达如果在莆田没有新的项目，那么影响毕竟是短期的，但是万科后续在莆田还将有比较长的一段时间，所以本土房企还有很长的一段调试期。

赖卫祥：莆田楼市未经洗礼，尚显稚嫩

　　莆田楼市是一个相对封闭的市场，因为一直以来都是土生土长的房企各自为战，是一个平静的湖。所以在万科、万达这样的国内一线房企、成熟的操盘模式的冲击下，暂时显现出了无力招架的样子。不过，凡事总有一个过程，一个慢慢强大的过程。

林俊：市场需求依旧存在

　　楼市调控对于一线城市是愈演愈烈，但是对莆田来说，调控的影响还并未有实质性影响，从正荣·御品兰湾一期以及万达住宅的热销来看，说明市场的需求是依旧存在，并且还十分旺盛。如果说市场需求不复存在了，或者被完全压抑了，那才说明楼市真的"入冬"了。

房价会降吗？

　　主持人：我们注意到，11月前，莆田城区的楼盘定价多在"7"字头起，但是今年万科、万达来到莆田，对外公开或开盘价却下到了"6"字头。大鳄如此定价着实让购房者们疯狂，但也让一些房企骑虎难下，我们应当如何看待？

陈金胜："二万"破6，本土房企进退维谷

　　现在的形势很微妙。万达、万科起价均是"6"字开头，但是原来莆田楼盘的起价是"7"字打头，直逼"8"字头。对于一些楼盘，尤其是推到二期的楼盘，一期起价已经7000多，二期该如何定价，处境很尴尬。低开，无法向一期业主交代；高开，又怕市场不能接受。

林俊：价格高低，别看"起价"看"均价"

　　我想说的是，莆田市场对于"起价"、"均价"的概念有些认识的误区。比如一个楼盘开盘了，购房者问的都是"起价多少"。但是真正衡量其价格高低的标准不是"起价"，而应该是"均价"。因为起价是一个最低的价格，不加层差、朝向差，这根本无法说明其价格的真实情况。比如起价7000元/平米，这个是最低层、朝向最差的房子，如果加上80-100元的层差，朝向差500元，价格也就上去了。所以有时候起价低，可能是楼盘的一个策略，只是一套"广告房"，而不是代表真正的价格低。

薛杨：降价应慎重考虑

　　虽然"二万"带头开了低价，不过其他开发商降价的话也不见得能挽回买房人的心，因为"二万"的品牌号召力太大了。所以在降价这件事上，建议房企应慎重。大家应该找到自己项目的特色，找到属于自己的客群。

大牌的品牌影响力

　　主持人：品牌营销是近期莆田楼市最为常见的营销手段，有品牌之旅、投资论坛、产品发布会等，"二万"的品牌营销也收到了非常好的效果。如何看待这一现象？一些房企也在不断打造自己的品牌，但是更多的本土房企并没有品牌底蕴，他们应该如何去经营品牌？

陈德军：大牌号召力"未见其人，先闻其声"

       "二万"的品牌号召力从两者未正式进入莆田，便可见一斑。那时候，不少人已经对"二万"翘首企盼了，说就等着买万科的房子云云。可见一线房企的魅力。

宋家豪："二万"之后，更多的是需要思维的转变

　　 "二万"的进入无疑给莆田这个极度缺乏品牌的城市一时激起千层浪花。莆田购房者蓄积已久的品牌渴望在他们面前被瞬间点燃，这给我们两个信号，一是让我们认识到企业品牌、产品规划和后续服务对于一个房地产企业的重要性；二是莆田市场强大的置业群体。对于本土的开发企业而言，如何开展系统性、精细化的营销部署、注重产品品质的投入和打造持续性客户资源体系是关键。

林俊：追逐品牌需理性

　　 "二万"的品牌魅力毋庸置疑，不过很多购房者对两者的追捧却是有些不理性，有些是跟风的。只听说"二万"的品牌好，而忽视了其产品是不是适合自己。不过，随着时间的推移，一期可能大家蜂拥而上，二期、三期我想大家就会慢慢冷静下来，结合自身的需求，理性地分析产品特性，再决定要不要出手。

陈金胜：房企做品牌应量力而为

　　我认为不应该所有房企都来追求品牌，很多房企也不适合追求品牌。因为一些房企只有那么一个项目，他们的目的应该是追求利润最大化，而不是什么品牌效应。另一方面，市场的需求是多样化的。品牌房企的房子对一些人来说可能无力承担，他们就需要一些中小房企的产品。

宋家豪：品牌神功不是一朝一夕可以练成

　　既然品牌如此重要，而又不能短期速成，那对于莆田的大部分开发商是不是就无计可施？一个经典的案例，广州星河湾在他们开发第一个项目的时候还是默默无闻的企业，为什么今天他能为全国豪宅的典范呢？这个案例我们可以简单得出一个启示，与其在短期内塑造企业品牌，不如先打造项目品牌。只要项目好，你的企业品牌自然不言而喻？所以，本土的开发商需要结合自身优势找准一个点来切入，而不是依葫芦画瓢。

本土房企如何突破？

　　主持人："二万"来势汹汹，一次次地通过自身品牌和规模效应等优势跑赢市场；而相对本土开发商，明显感觉自己缺乏竞争优势，即便降价也跑不赢大品牌开发商，不及大品牌开发商有影响力。后调控时代，本土房企应该如何寻求突破？

陈德军：本土房企应做足功课

　　其实，万科、万达在全国各地的营销模式大同小异，他们的模式是公开化的。近期"二万"的攻势猛烈，本土房企招架不住，说明我们自己的功课做得不够，我想我们应该从这次的经验中吸取教训，认真、努力地思考自己的路。

宋家豪：短期内是借势的良机

　　过去的11月莆田大部分开发商的做法，我认为是比较理性。因为在市场已经陷入疯狂"品牌膜拜"情形下，与之对话，进行强势推广，效果很难保证。我们需要看到的是万达引发的全城购房狂潮给周边项目带来的推动作用，因为我并不认为莆田市场容量只够消化一个万达。现在万达过后，莆田的购房者"欲火焚身"，他们的购房激情却尚未远去，这个时机值得每个项目去把握。

林俊：品牌竞争 各有千秋

　　对于万科、万达，我们正荣是以一个开放的心态欢迎他们的到来。万科、万达在住宅和商业方面的开发经验，对莆田房地产行业的发展将输入新鲜的血液，值得我们互相学习。并且更用心地去做好产品以满足广大客户的需求。正荣·御品兰湾一期的热销，这表明无论市场形式如何变化优质、高性价比的产品还是能受到广大置业群体的追捧。所以，莆田整个房地产行业缺什么？缺的是一个能代言莆田本土开发商形象的企业，这也是我们集团一直以来努力的方向。未来，我们将一如既往的做好我们的产品、完善我们的服务，立足莆田，为莆田父老乡亲奉献属于自己的优质生活。

赖卫祥：低调也是一种营销

　　我想与大鳄硬碰硬并不是明智的举动。相反此时低调些，避开与大鳄的冲突，专心做自己的功课，在楼盘景观、项目品质、工程进度上多下功夫，待到时机合适再行动，是最明智和最有效的应对。

后市：潜心经营，谋定后动

　　主持人：年终已至，楼市现状与资金压力是目前所有开发商共同面对的问题，针对莆田楼市目前情况，开发商应如何应对，才能更好过"冬"？？

陈金胜：年底以回笼资金为首要工作