近期，多个城市发布楼市限购令，给火热的楼市降温的同时，也使个人住房贷问题再度成为舆论关注的热点。在刚刚过去的这一轮房地产热潮中，房贷规模不断攀升，并在实际交易过程中出现了一些风险点，需要严加防范。

　　严打违规行为

　　首付贷、房抵贷……随着楼市的火爆，一些不合规行为在房贷市场也有所显现。“作为一个规模激增的市场，在发展过程中的确存在一些规避监管、打政策擦边球的问题。”中国银行国际金融研究所宏观经济与政策研究主管周景彤在接受记者采访时表示，一方面源于个人客户迅速增长的房贷需求；另一方面也来自于个别银行与中介机构扩大业务规模的诉求。
　　“首付贷”等场外方式是之前居民加杠杆的一种渠道，比如中原地产“e+首付贷”、拼房网之类的房产众筹平台等，最高可以贷到房屋总价的20%，大大提高了居民购房贷款的杠杆水平。
　　“就目前的情况来看，房贷市场上的一些不合规行为尚集中在个别银行和房产中介机构，房贷市场运行总体上较为规范。况且，国家和地方相关部门已采取多重措施，坚决打击房贷发放管理中的违规行为，许多银行内部也加强了自我管理。”周景彤表示。
　　普华永道中国金融业主管合伙人梁国威表示，从今年3月份起“首付贷”等业务已被叫停，主要是出于控制房地产杠杆风险的考虑。之后，各地各级监管部门相继出台政策文件落实《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，严打“首付贷”。
　　周景彤还指出，房贷发放过程中所发生的其他问题，如违反受托支付要求向第三方划拨贷款，可能会造成贷款被挪用，损害房屋交易双方的利益，一些不良借款人甚至可能通过“虚假受托”乘机钻空子，形成潜在不良贷款。
　　值得注意的是，除场外配资外，在市场上还出现了某些银行为一些贷款资质不全的客户办理房贷业务的现象。对此，专家表示，不能说银行没有漏洞，但也不能完全归咎于银行。现在市场上也存在不法中介帮助客户篡改伪造资料的情况，这给银行的审核带来困难。“目前，银行对于客户资质的审核是相当严格的，一方面，全国不少城市重启限购，银行的审核自然会趋于严格；另一方面，第四季度，不少银行会收紧房贷。所以，无论是从审核还是放贷速度上来讲，银行都将会愈发严格。”融360分析师郝俊丞表示。

　　提升防范意识

　　从比例上看，在房贷业务办理过程中出现的问题尚属于个例，但仍不容小觑。周景彤表示，若对客户资质审查中所出现的客户蓄意隐瞒收入及信用问题、谎报贷款用途、提供虚假担保等问题不能及时发现并解决，将会增加银行贷款风险，影响资产质量。
　　需要看到的是，在现代金融体系中，各金融机构及非金融机构间的关联日益密切，少数违规银行不良贷款率的上升可能会产生连锁反应。梁国威表示，从国际上历次房地产泡沫破裂引发危机得出的经验教训来看，房地产泡沫的催生和房价的非理性上涨，带来的副作用和危害非常明显，包括影响社会收入分配，抑制实体经济投资和发展，银行体系系统性风险爆发进而引发金融危机。
　　“首付高低是银行控制风险的一个重要手段。从目前情况来看，大量的房地产按揭进入的价格都是比较低的，且首付比例非常高。因此，房贷还不算一个特别大的现实风险点。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示，但如果放任价格的快速上升，以至于泡沫越吹越大，一旦破裂，到了连首付都不能覆盖下跌幅度，则风险就会积累得很大。
　　郝俊丞表示，受实体经济需求不足，目前银行贷款业务相对单一，由此房贷业务竞争较为激烈。为了争夺市场份额，部分银行甚至放松了对客户资质的审查。这种不良竞争，也会导致风险不断积累。

　　建立有效机制

　　从相关数据来看，目前，我国商业银行个人房贷的不良率不足0.3%，有的银行甚至低于0.1%，相比于其他贷款品种，个人房贷确实还算是商业银行低风险优质资产。
　　“尽管目前看来，房贷相对于企业贷款来说还是比较优质，但要清楚地认识到过度发展的潜在风险，要减少集中度，尤其是规模过度扩张。”曾刚表示，国际上的教训也提醒我们，应该加强对房地产泡沫潜在风险的重视。“从长远看，需要一个宏观政策上的约束，及时抑制房价的快速上涨以及形成快速上涨的预期。实践当中，银行自身也应该加强对房贷，包括贷款集中度、投放规模、贷款准入等方面的匹配和审查。”他说。
　　周景彤认为，要更好地预防房贷风险，首先要弄清风险来源和作用机制，从而对症下药，建立有效机制。“商业银行应制定更为严格的资质评估和贷款审批机制，增强内部稽查，并争取建立覆盖全国各金融机构的诚信制度和内部资源共享机制，以及时了解贷款人的信用情况，识破开发商骗贷等情况。”他表示，对于其他金融及房地产中介机构，如律师事务所、资产评估等，应明确责任，加强对贷款人相关情况的调查，出具更具有真实性和实用性的调查报告，以对银行的贷款审查过程起到良好的辅助作用。
　　此外，周景彤认为，对个人房贷客户隐瞒自身财务状况及贷款资金用途等情况，银行应加强审查，制定更为严格的追责条款。参与房地产市场交易的中介机构也应该加强自律，自觉维护市场秩序。有关部门亦应加强市场监测监管，对违规违法行为要加大处罚力度。